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「古い家だから、解体して更地にした方がいいですよね？」

港区の戸建て売却相談で、
非常に多いご質問です。

築30年、40年、50年…

✔ ボロボロだから
✔ 古すぎるから
✔ 買い手がつかないのでは

と考えて、
先に解体しようとされる方も少なくありません。

ですが——

港区では“解体しない方が良いケース”も多いのです。

まず知っておきたい解体の現実

解体費用の目安（港区）

  • 木造戸建て：約150〜300万円

  • 鉄骨造：300万円以上になることも

  • アスベスト調査・処分費が別途かかる可能性

さらに、

✔ 建物滅失登記
✔ 測量
✔ 外構撤去

なども必要になるケースがあります。

解体すると固定資産税が上がる？

ここが意外な盲点です。

住宅が建っている土地は
「住宅用地特例」が適用され、

固定資産税が最大1/6に軽減されています。

しかし、更地にすると——

✔ 固定資産税が最大6倍になる可能性

売却までに時間がかかれば、
税負担が増えるリスクがあります。

港区特有の事情

港区の戸建ては、

✔ 土地値が高い
✔ 立地重視の買主が多い
✔ 建物を解体前提で買うケースも多い

つまり、

「建物が古い＝売れない」
ではありません。

むしろ、

✔ 買主が自分で解体したい
✔ 建物を確認してから判断したい

という需要もあります。

解体するメリット

もちろんメリットもあります。

✔ 見た目がスッキリする
✔ 建築条件付きで売りやすい
✔ 再建築プランが明確になる

特に、

  • 再建築不可物件ではないか

  • 境界が曖昧ではないか

このあたりの確認は重要です。

解体しないメリット

✔ 固定資産税の軽減を維持できる
✔ 解体費用が不要
✔ 古家付き土地として売却できる
✔ リフォーム前提の買主に売れる可能性

実際、港区では
“古家付き土地”でそのまま成約する例も多くあります。

判断基準はこの3つ

① 土地の価格帯

港区は土地値が中心。
建物の価値がほぼゼロでも、土地で成立することが多い。

② 立地条件

駅距離
接道
用途地域

条件が良ければ、解体不要の可能性大。

③ 売却スピード

早く売りたいなら、
買取という選択肢もあります。

買取なら、

✔ 解体不要
✔ 現況のままでOK
✔ 短期間で現金化可能

というケースもあります。

実は一番危険なのは「先に解体すること」

一度解体してしまうと、

✔ 元に戻せない
✔ 税金が上がる
✔ 費用が回収できない可能性

だからこそ、

解体は“最後の判断”でいいのです。

アールエスマネジメントの考え方

私たちは、

✔ まず現況での売却可能性を調査
✔ 仲介と買取の両方を比較
✔ 解体した場合の価格差を算出

数字で判断できる状態を作ります。

感覚ではなく、
比較で決める。

これが後悔しない方法です。

まとめ

港区の古い戸建ては、

✔ 解体すべき物件もある
✔ 解体しない方が得な物件もある

大切なのは、

「解体前に相談すること」

です。

迷ったらまずは現況査定から

✔ 解体した場合の想定価格
✔ そのまま売った場合の価格
✔ 買取価格

すべて比較してから判断すれば、
後悔は防げます。